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| 开发商的自信心："我死银行先死!" |
和开发商谈谈“谁先死”问题，看起来似乎“专业不对口”，不过，首先把它们扯到一起的是著名开发商而不是我。前几天，著名开发商任志强在接受媒体采访时放出狠话：政策有拐点，房价无拐点。“要死肯定是银行先死，房地产商后死。”
一个80%和一个90%决定了银行不会让开发商死：开发商狠话的潜台词是，银行肯定死不了，开发商相应也肯定死不了
一语道破银行被开发商或房地产业绑架的现状。我国银行业被房地产绑架体现在两个方面：一是体现在房地产开发方面，从拿地到项目建设，自有资金少的开发商严重依赖银行贷款。数据显示，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款。二是体现在房屋销售方面。数据显示，个人通过按揭贷款买房的人，在全部购房总数中所占比例高达90%。
既然开发与消费两个环节的资金都严重依赖银行贷款，就意味着风险高度集中在银行身上。由此，开发商放出“要死肯定是银行先死，房地产商后死”的狠话。不过这句话如果换一个角度来理解，就是：银行肯定死不了，开发商相应也肯定死不了。由此，一个很复杂的生死问题似乎一下子变得非常简单。但事实告诉我们，问题远没有这样明了。房地产调控触动了开发商的利益，但是，他们又不能公开对抗，只能顺便提醒政府：别调控太过度，会伤害到银行。
最近，某媒体披露了上海楼盘“热卖”的真相：上海“10大期待楼盘”共签约3237次，合同撤销1201次，撤销率达37%；7个“房价翻番楼盘”共签约5592次，合同撤销2306次，撤销率为41%。按照上述信息，17个楼盘合同撤销率平均达到39.7%。有的楼盘合同撤销率高达100%。
一般而言，合同撤销率高有两个因素导致：第一，签约是假的。一般情况下，撤销合同要付违约金，通常是“退一赔一”，这种情况高比例出现，最大可能是签约的人根本不必为毁约买单，属于假签约造势，忽悠消费者的做法。第二，签约是真的，但签约者认为房价将大幅度下降，且跌幅远远超过其违约金损失，迫使其主动放弃签约。在现阶段，前者的可能性更大。
显然，开发商所面对的不是“谁先死”的问题，而是继续营造供不应求假象，诱导消费者入市，确保房价不跌，把日子过得更好的问题。《上海证券报》引用业内人士的分析指出：部分热销楼盘合同撤销率畸高，实际掺杂了人为操纵的假象，部分开发商试图“钻空子”对抗政策。
一个30%和两个5%显示市场和利润不会让开发商死：纵观当今世界各国，还有比中国开发商更幸运的群体吗？
商人谈及生存或生死问题，总是难逃作秀的嫌疑。去年年底，北京一位著名开发商说：“最近三年政府开始明白，解决住宅房价过高，最重要的是中央政府和地方政府共同的责任。经过博弈，现在基本上达成了政策的走向，70%的城市资源和财政的资源，会集中在保障性住宅这方面，而30%留给市场。三年后当市场就剩下30%的问题时，多数企业将被迫卖儿卖女。这是一个非常残酷的现实。”
猛一看，开发商似乎面临着艰难的生存问题。可是，如果看看新加坡，只有5%的市场是给开发商做的，绝大部分属于保障性住房，就知道我们的开发商是多么的幸运了。莫说“70%的城市资源和财政资源，集中在保障性住宅这方面”并没有实施，甚至没有一个模糊的计划，即使真的付诸实施了，在中国目前这种机制下，还不得交给开发商去做吗？在这种情况下，开发商即使微利，也不会低于美国等西方国家房产商的平均利润。要知道，在美国，开发商的平均利润在5%以下是非常正常的。
因此，开发商夸大自己所面临的危险，无非是一种情绪的发泄而已。作为一个有社会责任感的企业家，应该有悲悯之心，在政府勇于承担住房保障责任的情况下，应该予以支持而不是抵触。纵观当今世界各国，还有比中国开发商更幸运的群体吗？仅从利润率而言，就已经令其他国家的开发商羡慕不已了。
中国既有庞大的保障性住房需求，也有更庞大的对商品房的需求，这本身就决定着，开发商不仅不会死，还会过得非常好。看看富豪排行榜，哪一年不是房产商占据绝对多数？看看每年推出的十大暴利排行榜，哪一年没有房地产开发的身影？
次贷危机表明泡沫多了大了这个行业就会重新洗牌：能让开发商“死”的只能是他们自己，只能是贪婪和固执的性格缺陷，以及缺乏社会责任感的狭隘心态
当然，开发商不会死，并不意味着这个行业不会重新洗牌。在次贷危机爆发的美国，短短的一年间，美国房价就已经下跌了一成。但美国房地产研究机构在4月14日指出，加州等21个地区的房价被高估达五成，仍有下降空间。与美国相比，中国房价中的泡沫更多更大。美国商务部2月27日公布的数据显示，今年1月份美国新房销售中间价为每套21.6万美元。即使从绝对值上来看，中国北京、深圳、上海等地的房价也与之相差无几。
在紧缩政策下，许多开发商面临着资金紧张的难题，审时度势，降低房价，加快资金回收，成为理性开发商的最佳选择。万科董事会主席王石在发出著名的拐点论之后，陆续把旗下的相关楼盘降价，及时回收资金，不仅把利润抓到了手里，也盘活了资金流，使自己不至于因资金链断裂而发生问题。这远比那些逆势硬撑，宁肯房屋砸在手中也不降价销售的开发商要理智得多。如果一些开发商因此发生资金链断裂，把自己的企业送上死亡之路，一定是自找的。
中国庞大的市场需求不会让开发商“死”，能让开发商“死”的只能是他们自己，只能是贪婪和固执的性格缺陷，以及缺乏社会责任感的狭隘心态。
(陈军华)据新华社《上海证券报》
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