开发商的自信心："我死银行先死!"

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开发商的自信心："我死银行先死!"

发帖：牛人 | 2008/4/18 11:13:21 | 第 1 楼

开发商的自信心："我死银行先死!"

     和开发商谈谈“谁先死”问题，看起来似乎“专业不对口”，不过，首先把它们扯到一起的是著名开发商而不是我。前几天，著名开发商任志强在接受媒体采访时放出狠话：政策有拐点，房价无拐点。“要死肯定是银行先死，房地产商后死。”

     　　一个80%和一个90%决定了银行不会让开发商死：开发商狠话的潜台词是，银行肯定死不了，开发商相应也肯定死不了

     一语道破银行被开发商或房地产业绑架的现状。我国银行业被房地产绑架体现在两个方面：一是体现在房地产开发方面，从拿地到项目建设，自有资金少的开发商严重依赖银行贷款。数据显示，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款。二是体现在房屋销售方面。数据显示，个人通过按揭贷款买房的人，在全部购房总数中所占比例高达90%。

     既然开发与消费两个环节的资金都严重依赖银行贷款，就意味着风险高度集中在银行身上。由此，开发商放出“要死肯定是银行先死，房地产商后死”的狠话。不过这句话如果换一个角度来理解，就是：银行肯定死不了，开发商相应也肯定死不了。由此，一个很复杂的生死问题似乎一下子变得非常简单。但事实告诉我们，问题远没有这样明了。房地产调控触动了开发商的利益，但是，他们又不能公开对抗，只能顺便提醒政府：别调控太过度，会伤害到银行。

     最近，某媒体披露了上海楼盘“热卖”的真相：上海“10大期待楼盘”共签约3237次，合同撤销1201次，撤销率达37%；7个“房价翻番楼盘”共签约5592次，合同撤销2306次，撤销率为41%。按照上述信息，17个楼盘合同撤销率平均达到39.7%。有的楼盘合同撤销率高达100%。

     一般而言，合同撤销率高有两个因素导致：第一，签约是假的。一般情况下，撤销合同要付违约金，通常是“退一赔一”，这种情况高比例出现，最大可能是签约的人根本不必为毁约买单，属于假签约造势，忽悠消费者的做法。第二，签约是真的，但签约者认为房价将大幅度下降，且跌幅远远超过其违约金损失，迫使其主动放弃签约。在现阶段，前者的可能性更大。

     显然，开发商所面对的不是“谁先死”的问题，而是继续营造供不应求假象，诱导消费者入市，确保房价不跌，把日子过得更好的问题。《上海证券报》引用业内人士的分析指出：部分热销楼盘合同撤销率畸高，实际掺杂了人为操纵的假象，部分开发商试图“钻空子”对抗政策。

     一个30%和两个5%显示市场和利润不会让开发商死：纵观当今世界各国，还有比中国开发商更幸运的群体吗？

     商人谈及生存或生死问题，总是难逃作秀的嫌疑。去年年底，北京一位著名开发商说：“最近三年政府开始明白，解决住宅房价过高，最重要的是中央政府和地方政府共同的责任。经过博弈，现在基本上达成了政策的走向，70%的城市资源和财政的资源，会集中在保障性住宅这方面，而30%留给市场。三年后当市场就剩下30%的问题时，多数企业将被迫卖儿卖女。这是一个非常残酷的现实。”

     猛一看，开发商似乎面临着艰难的生存问题。可是，如果看看新加坡，只有5%的市场是给开发商做的，绝大部分属于保障性住房，就知道我们的开发商是多么的幸运了。莫说“70%的城市资源和财政资源，集中在保障性住宅这方面”并没有实施，甚至没有一个模糊的计划，即使真的付诸实施了，在中国目前这种机制下，还不得交给开发商去做吗？在这种情况下，开发商即使微利，也不会低于美国等西方国家房产商的平均利润。要知道，在美国，开发商的平均利润在5%以下是非常正常的。

     因此，开发商夸大自己所面临的危险，无非是一种情绪的发泄而已。作为一个有社会责任感的企业家，应该有悲悯之心，在政府勇于承担住房保障责任的情况下，应该予以支持而不是抵触。纵观当今世界各国，还有比中国开发商更幸运的群体吗？仅从利润率而言，就已经令其他国家的开发商羡慕不已了。

     中国既有庞大的保障性住房需求，也有更庞大的对商品房的需求，这本身就决定着，开发商不仅不会死，还会过得非常好。看看富豪排行榜，哪一年不是房产商占据绝对多数？看看每年推出的十大暴利排行榜，哪一年没有房地产开发的身影？

     次贷危机表明泡沫多了大了这个行业就会重新洗牌：能让开发商“死”的只能是他们自己，只能是贪婪和固执的性格缺陷，以及缺乏社会责任感的狭隘心态

     当然，开发商不会死，并不意味着这个行业不会重新洗牌。在次贷危机爆发的美国，短短的一年间，美国房价就已经下跌了一成。但美国房地产研究机构在4月14日指出，加州等21个地区的房价被高估达五成，仍有下降空间。与美国相比，中国房价中的泡沫更多更大。美国商务部2月27日公布的数据显示，今年1月份美国新房销售中间价为每套21.6万美元。即使从绝对值上来看，中国北京、深圳、上海等地的房价也与之相差无几。

     在紧缩政策下，许多开发商面临着资金紧张的难题，审时度势，降低房价，加快资金回收，成为理性开发商的最佳选择。万科董事会主席王石在发出著名的拐点论之后，陆续把旗下的相关楼盘降价，及时回收资金，不仅把利润抓到了手里，也盘活了资金流，使自己不至于因资金链断裂而发生问题。这远比那些逆势硬撑，宁肯房屋砸在手中也不降价销售的开发商要理智得多。如果一些开发商因此发生资金链断裂，把自己的企业送上死亡之路，一定是自找的。

     中国庞大的市场需求不会让开发商“死”，能让开发商“死”的只能是他们自己，只能是贪婪和固执的性格缺陷，以及缺乏社会责任感的狭隘心态。


     (陈军华)据新华社《上海证券报》

第 2 楼 | 发帖：牛人 | 时间：2008/4/18 11:14:09

开发商“止渴”银行“饮鸩”

     分期首付积累金融风险

     开发商“止渴”银行“饮鸩”

     近期广州、深圳等城市的楼市成交量出现了萎缩迹象。同时，严格的信贷政策也让一些开发商患上了“资金饥渴症”，于是一些开发商祭出了“分期首付”的旗帜，期望通过促销加速资金回笼。

     然而专家却认为，在楼市低迷的情况下，分期首付就是银行代替开发商“饮鸩”。因为这种分期首付类似于美国的次贷，变相降低了首付门槛，从而加大了银行的风险，同时也架空了“房贷首付至少三成”的政策，应该引起相关部门警惕。

     开发商促销“止渴”，让调控政策成为“空调”

     2008年1月份广州新建商品住宅均价跌破万元，同时成交量也萎缩至上年同期的一半左右，2月份楼市继续“量价齐跌”。在楼市低迷的情况下，由广州富力地产股份有限公司开发建设的富力桃园打出了“首期免息月供计划，11万即可轻松入住”的促销广告。

     富力桃园销售人员告诉记者，以一套建筑面积为90多平方米售价约在110万元的房子为例，市民可以首付两成，其余一成由开发商垫付。而购房者只需要与开发商再签订一个合同，保证在10个月或一定期限内归还开发商垫付的房款就可以在银行申请到房贷。

     广州花都区的楼盘星缘美居为了完成销售任务，也进行了“首付两成”的促销。据销售人员介绍，为减轻购房者首期支付的压力，购房者首付只需要两成，其余由开发商垫付，然后再免息向购房者分期收回。

     然而，根据2007年发布的《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》精神，对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款不得低于30%；对于已经利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%。

     广州大学商学院房地产研究所所长陈琳认为，这是一种打擦边球的做法，开发商以借款或代垫的形式造成购房人已经足额支付首期房款的假象，进而以此为条件向银行获得住房贷款，降低了楼市投机者的投资门槛。开发商的这一行为规避了国家的宏观调控政策，进而会使得对楼市的调控效果大打折扣，使调控政策成为“空调”，同时也增加了购房者违约的可能性。因为购房者在前10个月不但每个月要还银行贷款，还要归还开发商贷款，还款压力非常大。

     银行代为“饮鸩”，开发商行为构成非法金融业务活动

     记者从广发行、工行等银行了解到，为了控制贷款风险，银行不会降低首付比例，但是在实际操作过程中，银行对于这些被开发商垫付首付的客户比较难以辨别。

     但开发商的垫付行为却增加了银行的风险。假如购买一套100万元的房子，业主首付三成向银行贷款七成，那么银行就会对业主是否具备70万元本金基础上再加利息的还贷能力作出评估。若业主只是首付了两成，那么他事实上面临80万元本金的还贷压力，超过了银行对他评估的70万元还贷能力，开发商降低的首付价差就将成为银行的风险。而一旦购房者断供，银行就要为贷出去的巨额贷款承担风险。

     广州房地产专家韩世同认为，开发商为购房者垫付部分首付，实际上就是变相地降低了银行对贷款者的资格审核门槛，让银行把钱贷给了那些不够条件向银行贷款的客户，从而把一些按揭还款能力较弱的人吸引入市。这跟美国的次贷是相似的，一旦危机爆发会给开发商和银行带来双重风险。

     广州中泽律师事务所周玉忠律师则认为，开发商承诺购房人可以不付首期或少付首期房款即可从银行取得住房按揭贷款，是开发商在楼市低迷条件下单方面的促销行为。开发商承诺购房者在数十个月内分期偿还首期房款，其实质属于发放中短期住房贷款的行为。作为商品房的出卖人，开发商无权经营商业银行业务，其行为构成非法金融业务活动。

     目前，广州究竟有多少开发商进行类似的促销活动仍无确切统计，但可以肯定的是，如果任由这种情况蔓延下去，后果不堪设想。因为一个楼盘涉及的首付款总金额可能达数千万元甚至上亿元，这种“虚假首付”累积了大量的金融风险，危及经济发展。因此专家建议，管理层要采取措施制止和防范直接或间接违反按揭规定的行为。

     (记者陈先锋)

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