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| 中国难以将房价保持在合理价位！ |
2月27日，中国国务院总理温家宝在做客新华网与网友在线交流时表示，运用法律和经济的手段，本届政府在任期内能使房价保持在一个合理的价位。记得去年12月27日，温家宝总理在接受新华社专访时也曾表示，只要政府有决心，使中国的房地产有一个稳定发展的局面，是可以做到的。
2006年以来，中国房地产调控一直以稳定房价为主要目标，即使在2009年底使用了“遏制“的表述，但也是要遏制部分城市的房价过快上涨。相比而言，这次温家宝总理提出的要使房价保持在合理价位的目标无疑是一种进步。特别是两个月的时间，温家宝总理表了两次决心，公众似乎有理由为之一振。但是，导致过往房地产调控“屡调屡败”的因素在短时间内还很难彻底根除，即使2010年货币政策会出现适度紧缩，中国政府也难以使房价保持在合理价位。
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首先，究竟什么是房价的合理价位？即使学术界通常用房价收入比和租售比等指标来评估房价是否正常，但由于数据采集和计算方法等差异，不同研究机构计算出来的结果是千差万别，难以进行国际比较，这导致仅从定量的角度很难判断房价是否合理，或者说房价是否合理存在很大的自由解释空间。
以房价收入比为例，其通过计算住房价格与居民年收入之比来衡量居民购买住房的能力。虽然定义很简单，但如何计算涉及到很多问题。比如，计算住房价格时要确定以何种类型的住宅作为标的物，是别墅还是两居室或三居室？是新房还是二手房？而且，在计算时是用容易受异常数据影响的平均值，还是用相对精确但统计成本较高的中位值。对于居民年收入的计算也是如此，是用个人收入还是用家庭收入？是工资收入还是全部收入？是本地居民收入还是要考虑到居住外地但却在本地购房的人的收入？
按照世界银行的标准，房价收入比似乎在3-6之间比较合理，但由于不同的数据采集和计算方法导致结果大相径庭，这时横向的国际比较其意义并不大。如果采用统一的方法，纵向的比较还有些意义，例如，如果房价收入比加速上升，则可能意味着房价正在偏离合理的价位，但具体偏离多少仍然很难确定。
其次，房地产作为一种投资品，同股票一样，市场并不总是有效的，非理性行为的存在使其价格很难保持在所谓合理价位，很容易出现暴涨暴跌的轮回。
目前的中国房地产市场类似于刚刚起步时的中国股市，是有政府隐性担保的“政策市”，只许上涨不许暴跌。虽然房价长期上涨背后有经济高速增长和城市化进程作为支撑，但长期上涨并不意味着短期不进行正常调整，而政府对于房地产市场的过分溺爱无疑加剧了人们的非理性行为，把房价上涨当成了不可破灭的神话。
这是一个危险的信号，如果房地产市场上涨过快，导致未来出现剧烈的调整，虽然政府通过救市可以避免房地产市场整体的崩溃，但无疑会让部分投机者和高位入市的自住购房者遭到重创，对于银行体系也将是一次考验。
最后，市场是千变万化的，存在就是合理，即使中央政府有良好的主观愿望，即使建立了房价是否正常的评估体系，也很难将房价保持在所谓合理价位。对于政府而言，与其关注价格是否合理，不如关注影响价格的制度土壤是否合理。
一方面，中央和地方财政的关系短期内很难理顺，地方政府在收入有限的情况下还会依赖土地财政，特别是在2010年信贷将逐步紧缩的背景下，地方政府的融资渠道受到很大的限制，为了补充财源还会扶持房地产，或者通过区域性的金融和税收等优惠政策直接扶持，或者通过游说中央政府间接扶持。
另一方面，虽然对于中低收入群体来说，房价远远超出了其购买力，但对于高收入阶层来说，房价似乎还不够高，这背后是收入分配的不合理。如果收入分配难以在短期内解决，那么这种“朱门酒肉臭，路有冻死骨”的现象就还会持续一段时间。在本届政府任期内，即使房价出现了暂时性调整，也可能只是昙花一现。
本文作者崔宇 |
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