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| 鄂尔多斯地产商求生启示录：“黑金”的冬天
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作者：沈旭文
鄂尔多斯大地产商求生启示录
一场法人代表的自杀事件，让中富房地产公司一夜之间成为鄂尔多斯房地产市场信贷危局的典型代表。可对大多数鄂尔多斯开发商而言，名不见经传的中富其实并未对鄂尔多斯房产业的资金状况产生实质冲击，反倒是目前某些已到挣扎求生境地的业界大鳄，才是可能引发行业信贷全面崩盘的危险之源。而鄂尔多斯万力投资集团或许正是这样一根“已经冒烟的导火索”。
“如果和万力相比，中富真不算个啥。”在鄂尔多斯房地产界颇有资历的赵海（文中人名皆为化名，下同）说。的确，如果从项目规模上比较，按照万力方面的公开说法，仅去年，万力在鄂尔多斯市的计划开工面积就达到100万平米，同期鄂尔多斯全年房地产开工面积是1009.4万平方米，而中富全部项目总建筑面积仅为10.8万平方米，连万力的零头都算不上。
而在企业所面临的信贷风险和可能的社会影响方面，将中富二股东王福金逼上绝路的2.63亿高利贷，与万力所背负的民间信贷相比，更是“小巫见大巫”。
“万力净资产规模差不多是中富的十倍，但是借的高利贷规模却是中富的15倍到20倍。”前万力财务人员古兰表示，万力在今年第三季度仅房款就收到了近4亿元，却在过去两三个月间，不仅没能给员工发出一分钱薪水，反以种种理由扣减员工尚未拿到的工资，并因单方面更改合同要求业主提前交款，而被众多业主指为“骗子”。
在万力目前的核心项目太阳城工地上，已从万力离职的赵海指着几处刚刚搭好的钢架解构表和西区工地上一个刚挖好尚未打地基的大坑表示：“因为缺钱，就是这样的两层钢筋加个顶盖，万力就对业主说已经封顶，催着业主交足90%的房款。那么一个大坑，万力也开始收上千万的首付。”
另一方面，令赵海及其他业内人士担心的是，中富倒下时所牵涉的债主是373家单位或个人，可同样濒临绝境的万力一旦倒下，所牵涉的就不仅仅是高利贷业者，已经缴纳大量房款甚至为此借下高利贷可依然未被交房的上千名业主、与万力有着复杂债务关系的承包商以及曾将资金交给万力代为放贷的普通民众，也都会在民间信贷链条的紧紧裹挟下，一并随万力坠下深渊。
更重要的是，在鄂尔多斯房地产业内人士看来，万力正是以一种近乎极端的方式，淋漓尽致地展现了过去数年中，鄂尔多斯本土开发商与煤炭资本、民间信贷乃至政府扶持紧密交织、错综复杂却踏入危途的真实生态。而作为鄂尔多斯“土著开发商的标杆”，万力百般求生的努力一旦归于失败，那么所引发的全面恐慌足以吞噬这个行业中大多数的本地企业，毕竟万力的融资手法实在太过典型。
万力膨胀
“这是一个让一切欲望成为现实的年代。”回首鄂尔多斯的变迁，来到鄂尔多斯经商多年的刘宇感慨不已：“从2004年起，鄂尔多斯的GDP增速和财政收入基本上都保持着年均40%的增速，财政收入从200亿到800亿翻两番只用了六年时间。”而万力在房地产行业的高速崛起，则是鄂尔多斯速度的另一种代表。
2004年，原本从事建材销售的邱燕林创立了伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司，开始进军利润远远高于建材买卖的房地产行业，这便是万力集团的前身。不过在当时的启动资金中，邱本人占份额较小，反倒是几位从事煤炭行业的股东成了主要出资人。其中一位正是刘宇的好友。这样的启动资金构成，也让万力和大多数鄂尔多斯房企一样，从一开始就和来自煤炭的“黑金”产生了密切的联系。
“万力也算鄂尔多斯较早的一批本地开发商了，它的股东构成也很有鄂尔多斯的特色—有负责经营的小企业主，有负责出钱的煤炭矿主，也有人脉深厚的下海官员。这跟买车一样，都是标配。”刘宇调侃道。但多位知情人士均表示，虽然邱燕林并非最大出资人，但邱从一开始就对万力的大小事务始终保持高度控制。这也给万力打上了邱燕林个人经营风格的深重烙印。
不过由于彼时煤炭需求尚未像后来那样火爆，价格也未持续飙涨，因此尽管有来自煤炭行业股东的财务支持，但万力依旧缺乏足够的资金拿下规划面积为11000平方米的开发处女作—万力商贸步行街。于是万力采取了以房换地的形式，与该地块原有的五大业主达成协议，以建好后的商铺抵付用地拆迁款项。由于这条步行街是当时鄂尔多斯辖内的伊金霍洛旗为数不多的商业集中区域，因此万力在这一项目上也收获了房地产开发的第一桶金。
与此同时，鄂尔多斯本身发展也在全面提速，这也让万力加快了房地产开发的步伐，于是在2005年至2006年间，50000m2的伊旗阿镇万力商贸城、43000m2伊旗万力吉祥苑,、31000m2沙圪堵万力吉祥苑先后上马。可是彼时鄂尔多斯房市尚不及2009年之后的火爆。为了促销，万力便在吉祥苑项目上，引入了在鄂尔多斯房地产界颇为普遍的“代贷款”购房模式。
而按古兰的说法，尽管此前万力也曾与民间高利贷业者打过交道，但正是从这时起，万力“才算真正搞起了民间借贷”。
所谓“代贷款”，按字面意思解释，就是业主在购房后由开发商代为向银行集体申请办理按揭抵押贷款，这样便可提高贷款申请和发放效率。不过在鄂尔多斯，“代贷款”的含义却远不是这样单纯。
“鄂尔多斯办代贷款大多会有小贷公司参与，因为不少楼盘在与业主签订购房合同时是办不下按揭的，所以通常会由小贷公司出面，先参照银行利率给业主贷款，待按揭贷款办好后，再把债务关系转到银行。”赵海表示：“由于一般的小贷公司利率肯定高于银行，客户不会接受，因此万力这样的开发商就会自己设立小贷公司处理相关业务。”
几位吉祥苑项目业主表示，他们都是在交房两年后的2010年才获得了银行的抵押贷款。而在两年的银行贷款空窗期中，向他们提供贷款的正是一家民间小贷公司，这家小贷公司的母公司便是万力集团。
不过，万力旗下小贷公司的功能远不止参与“代贷款”那样简单，它从一开始就被赋予了为万力搭建独立融资平台的“光荣使命”。也正为如此，小贷公司一直是由万力集团董事长邱燕林的妻子刘芳霞亲自管控，核心成员也全部是邱燕林夫妇的亲信，而万力部分老员工也成为小贷公司的第一批放款者。
“我刚加入公司时，领导就跟我说，你要是有闲钱就放到公司里，按两分的利给你算。我一开始以为这个小贷公司只吸收公司员工的钱，后来才发现，它也吸纳了许多社会人员的资金。”古兰透露，万力的小贷公司与万力集团间的资金流动实际也双向的，“不只是小贷公司给万力融资，资金宽裕时，万力也会把钱，包括部分客户的房款拿给小贷公司去放贷，上千万的腾挪不少财务人员也见过。”对此，赵海坦言，开发商干着房贷的副业，也是鄂尔多斯房地产界的寻常景象。
“全是高利贷”
尽管万力的小贷公司一度风风火火，但与2008年后万力开始的另一轮“民间金融实践”相比，小贷公司也只能算是小打小闹。而这一次的主角便是全国人民都已耳熟能详的民间高利贷。值得一提的是，鄂尔多斯绝大多数高利贷资金，和当初万力的大部分启动资金一样，也是来自煤炭行业所创造的巨大利润。
谈到这一现象，刘宇表示：“鄂尔多斯在发现煤田前，民间就有放款子吃利息的习惯，所以老百姓对货币的时间价值有着格外深刻的意识。这几年煤炭行业的高额利润，也让搞煤倒矿的鄂尔多斯人手头拥有大量现金，他们不会让这笔钱闲着，但又对股票债券这样的资本产品缺乏信任，于是要么投入他们认为实在可靠的房地产行业搞开发或买房，要么就是继续放款子。”
2009年年初，尽管金融危机魅影尚未散去，万力却似乎早早嗅到了复苏的气味，开始同步筹划多个大手笔的开发项目，并且在“根据地”伊金霍洛旗和一度被称为“鬼城”的康巴什新区大规模拿地。这其中仅是位于康巴什新区的万力国际商业城项目，建筑面积即达43万平方米，几乎是万力此前全部开发项目建筑面积之和的4倍。
如此雄心勃勃的开发计划，显然不是万力原有盈利以及小贷公司融资所能支撑起的，在几乎没有银行贷款的局面下，万力饮下大规模高利贷这杯苦酒，也算别无选择。
出于所谓“行规”限制，曾经参与过万力民间信贷事务的陆一至今不愿过多吐露当年“借钱”的细节，不过他坦承，万力这样规模较大的房地产开发商，所找的民间信贷中间人，基本都具有煤炭资金背景。
“鄂尔多斯人放贷，如果不是自己办小贷公司，那么就会把钱放到中间人那里，而只有有煤炭背景的中间人才能满足万力巨大的借款需求，毕竟单笔金额不少都是上亿的，那种吸收一般老百姓的钱的中间人也没有这样的实力。”于是，煤炭资金经由股东注资和民间信贷，这两条迥异的轨道，在万力的发展过程中“殊途同归”。
然而，2009年至今的2年多时间里，究竟有多少高利贷资金流向了万力，这恐怕只有邱燕林夫妇二人心里清楚。“集团借高利贷的情况一直是机密，邱总就让自己的老婆管这块，就算是财务负责人也不清楚，万力到底和多少个中间人有联系，更不知道到底借了多少钱。”不过，古兰表示，“万力所有这些未完工项目，目前用于拆迁以及材料采购等方面的前期款项，已经在百亿之巨。这其中来自高利贷业者的资金至少占到七成。”照此计算，万力前后举借的高利贷规模应在70亿元左右。
而在鄂尔多斯，2009年至2010年三季度，民间信贷资金的利率基本是两分五（即每月2.5%），而在2010年第四季度开始，普遍的民间借贷利率上涨为三分。照这一行情推算，假使万力在一定时期最高举债规模为70亿的一半，即35亿，那么万力每月付出的利息至少在8000万元以上。
赵海也回忆称，在2010年一次中高管人员的集体会议上，“老板娘”刘芳霞公开表示：“现在万力已经没有自己的钱，用的全是高利贷的钱。”由此，人们或可管窥万力对高利贷依赖程度的冰山一角。
有意思的是，即便已经到了需要靠大量民间高利贷实现扩张欲望的境地，万力却依然在2009年承揽了由政府出资开发的西山农牧民移民工程。由于该工程几乎是零利润项目，鄂尔多斯的不少开发商都对万力此举大感意外。不过赵海却点出了万力的真正意图；“真不是为了什么社会责任，而是为了获得更多的拿地资格，那时候只要能多拿地，公司什么项目都干。”
挤奶找钱
高利贷在万力资金链条上异常活跃，却鲜见银行信贷的影子。
提到万力，鄂尔多斯一家国有商业银行信贷部门的负责人余函显然有些无奈：“市里的大银行，工行、建行、中信银行还有农行都和万力接触过，但据我所知，除了吉祥苑项目，万力好像没有任何一个项目拿到银行贷款，倒不是我们不愿贷，那时国家也没出台限制政策，主要是万力的搞法太不合规矩。”
余函所说的“不合规矩”，指的主要是万力开发项目所存在的资质不全问题，“相关的行政许可手续都没办完，就开始动工甚至发生交易行为”。这一说法也得到了万力前销售部门员工孟然的佐证。“经常是必备的五证还没一证时，邱总就下命令开始收定金乃至首付。”而他全程参与的丽景嘉园项目便是一个典型例子。
“那是2009年7月，我去看了，那块地连拆迁都没怎么做，万力就开始收每户十万的排号费，后来国家不让收排号费了，万力又把这个钱的名目换成了丽景嘉苑VIP会员卡认购费，把原来的收据也换了。”
对于当时的情景，丽景嘉苑业主孙涛至今记忆犹新，“当时房子火，你不交就买不上了。”孙涛表示，当时和他一样交了排号费的业主有800到1000户。对此说法，孟然认为“1000户的说法是多了点，但至少有700户”。
更大规模的“提前”收款发生在康巴什新区的万力国际商业城项目上。由于该项目属于商业地产，单个商铺的售价普遍在300万元上下。万力便向业主承诺，首付50%后就为业主办理“代贷款”。可是在2009年夏天业主支付首付款时，万力却连该项目的预售许可证都没办好。
但孟然也坦言，手续不完备、证照不全是鄂尔多斯大多数房地产项目的通病，这也是银行资金较少介入当地房地产市场的一大原因，只是万力作为一家大型开发商，“几乎没有一个项目是五证齐全的情况下才开始卖房，实在有点说不过去”。
颇具讽刺意味的是，万力着急售房的目的正是为尽快获得资金，以缓解资金链的紧张，却恰恰因此失去了来自银行的贷款支持。而古兰直言，如此“抢售抢卖”的做法，事实上令万力陷入违规融资的“死循环”之中—“越拿不到银行贷款，万力就越依赖高利贷，越依赖高利贷，就越需要拼命找钱来填利息，越着急找钱就越有动力去违规，到最后就越拿不到银行贷款。”
孟然也证实，想办法从业主那里“挤奶”的确在邱燕林的主导下，成为万力2009年以来的一大工作重心，“各个部门都会想着怎么让业主越快越多地交钱”。而除上述违规收取预付款以及无证卖房外，强制售后包租并一房多卖、更改房产证姓名并以此套取抵押贷款、不开发票以及直接压缩合理的房屋建设成本，也成为万力向业主“挤奶找钱”的主要手段。
在万力商贸城、康巴什国际商业城CD区以及华联商厦项目上，万力均采取了售后包租的模式进行运营，具体而言就是万力与购房业主签订协议，每月向业主支付约定的租金，同时万力再将整个商厦整体对外招租，不过这种包租却是强制性的—假使业主不愿包租，那么万力便会强制要求业主退房。而万力在强制包租的同时，又将部分商铺“一户多卖”。
如此一来，售后包租就彻底成为了一种变相的高息融资：万力收到的房款便是融到的资金，而向业主支付的租金便成为一种事实上的利息，只不过这样的融资是不需要还本的。而“一房多卖”更让万力在不需要增加抵押品的情况下多支付几份利息便可融到更多资金。只不过为了规避政策禁令，万力在与业主签订售后包租协议，是以所谓“委托投资经营协议”加以掩饰。
尽管一处房产已是“一房多卖”，但该处房产的产权证明却可能登记的不是其中任何一位买主，而写着万力董事长邱燕林夫妇或是其部分亲信财务人员的名字，个中缘由正是以此为抵押获取银行贷款。
孟然透露，万力开发的众多项目都因为手续不完备办不了房产证，即便有少数项目能够办下房产证，房主却也不一定能拿到，“因为房产证上的产权所有者已经变更为邱总或刘总，并被拿到银行或者别的民间信贷公司办理了贷款”。而由于被变更所有者的房产大多是投资性的商业地产，因此万力便会通过所谓“调房子”的做法搪塞业主。“我们就会跟业主说，把这个房屋总价折算成另一处项目上的房产面积，然后把那间房换给他，这样先应付过去。”
而对大多数万力业主，即便他们掏出了数十万乃至上百万的购房款，但他们却从未见到过万力公司开具的发票，拿到手的只有收据乃至于借据。对此，赵海表示，“不开发票几乎是鄂尔多斯房地产界通用的避税手法，只是万力做的有点彻底。”
据他解释，这种“彻底”主要体现在两处，其一就是丽景嘉苑等项目的预收款问题上，万力不仅曾将收据换成了所谓的“VIP会员卡认购协议”，亦曾把收据换成了借据和所谓借款协议，可谓是对借款协议的“创造性运用”。其二则是在湖滨别墅和洋房项目上，干脆直接将实际房屋售价按9:1的比例划分为名义上的房款和所谓会员费，或按8：2的比例划分为名义上的房款和所谓“装修费”，以此减少营业税和企业所得税支出。
万力从业主方面“找钱”的诸多方式中，最令孟然、赵海及部分万力在职员工感到不安就是对建筑成本的过分压缩乃至公然的偷工减料。刘宇便曾听一位万力的朋友提起，在华联商厦项目上，万力为降低成本，选用了一些品质欠佳的石材，安装后发现外墙石材的颜色完全不一样，万力一位高管干脆下令用化学药剂将石材“洗成”同一颜色。曾供职万力工程部门的吴雨则表示，万力的建材采购也是由邱的夫人刘芳霞负责，“刘总选择水泥、钢筋大体还是坚持按国标走，但石材、防盗门、窗框这些辅料上却是拼命压价，买过来的产品质量可想而知。”
不过外墙石材的问题多少还算外观问题，在西山移民工程项目上，万力压缩成本所带来的后果，则已经有房屋质量和消防安全问题之嫌。出于成本考虑，万力一度未给西山项目购置足量的灭火器。吴雨就在进行消防安全验收时见到惊人一幕：万力工作人员在消防部门检验完一栋楼后，将该楼的灭火器直接挪到其他楼以应付检查。而西山项目中钢筋穿出墙壁以及楼宇倾斜的问题，更已成为万力内部人所共知的事情。“有人也写报告，向上级反映过这些事情，但都没有回应，或许和钱比，这些都算小事，何况还是本来就没钱赚的政府安置工程。”
股东退出
万力的资金链是怎样被收紧的？关于这个问题，答案极其简单却又异常复杂。对于这家严重依赖民间信贷实现扩张战略的房企而言，楼市调控引发的民间信贷紧缩，自然是其资金面陷入困境的原因。但在众多复杂内外因素的作用下，这一紧缩过程，又绝非“债主要钱”那样简单直接。
尽管万力资金链的全面紧张，是在2011年4月开始才逐渐表露出来，但此前半年万力在股权结构上发生的剧变以及所遭遇的一个群体性事件，却已经为后来的资金困局埋下伏笔。凭借高利贷和来自业主的“输血”，一路膨胀的万力集团2009年以来在鄂尔多斯地产业界在的地位和影响力也是不断跃升。可是2010年8月，万力的股东构成却经历了一次前所未有的大洗牌。
“说实话，万力到底有哪些股东，我们这些老员工也搞不清楚，更别说持股比例。我只知道，万力在初期大概有七八位股东，其中有煤老板、国资委的干部，还有邱总的弟弟和铁哥们。后来股东据说最多时有十几位。”赵海表示，这样的股权结构事实上对公司治理没有发挥任何作用，“一直都是邱总说了算，除了邱总的几个铁哥们，也没见别的股东参与公司管理”。
不过2010年8月的洗牌，却让万力的股东构成骤然明晰—除邱燕林外，股东只剩下一位煤炭矿业商人。
“股东们将万力当时还在建的几个项目分了一下，就散伙了，比如华联商厦以中庭为界，一半给了一位股东，剩下一半才是万力的。”孟然表示，关于此次分家的原因，外界也是猜测颇多，“我在公司内就至少听到过两种说法，一种是当时房地产利润太高，这些股东们也想自己出去单干；另一种说法则是邱总管理太专断，和别的股东产生矛盾，于是大家散伙。”一位万力前股东被问及分家原因时却声言：“现在还不是说话的时候。”
对万力而言，拿去一部分项目财产，并非是股东分家对万力的最大冲击，真正要命的是股东融资能力和人脉资源的大幅削弱，而这也成为日后万力资金问题的直接诱因。
“走掉的股东有做煤炭的，原来都是向万力注资的大户，如今一走，就相当于万力少了一大块关键时刻可以动用的资金来源。”不过，赵海认为更关键的是原有股东中下海官员的离去：“创始股东中有一位国资委出来的官员，虽然自己没出什么钱，但是人脉深，很多高利贷都是靠她的面子借下来的。项目办不下贷款，不少业主们也是因为信任她，所以也就接受了万力的替代方案。甚至许多项目也是靠她才能手续不全便开工。这样的人走了，你说影响有多大。所以后来我们再借高利贷，很多中间人就不放心而不给贷了。”
而在分家之后两个月的一次大规模业主维权行动，更是彻底动摇了万力在民间信贷业者中的信誉。是年10月，上百名万力丽景嘉苑的业主，因不满项目建设进度缓慢，竣工遥遥无期，一度包围万力总部，要求万力方面做出解释。孰料个性火爆的邱燕林却在与业主对话时，直接与业主对骂起来。一时间被激怒的业主转而前往伊金霍洛旗政府外示威，最终酿成了一次规模不小的群体性事件。而邱燕林却命令员工在现场套取示威业主信息，并强硬表示业主可能拿不到房子。
虽然在政府调解下，万力表示会在两月后交房，但示威事件本身以及万力秋后算账的举动，也让民间信贷业者对万力的信任大受影响。对此，赵海强调“鄂尔多斯是个熟人社会，很多人原来就是一个村一起长大的，万力粗暴对待业主的事情很容易就传开了，做高利贷的也怕万力耍无赖啊。”
“开源节流”
在今年4月鄂尔多斯市政府调控本地房地产市场的政策出台后，一场更严峻的挑战向仍旧一路狂飙的万力迎面袭来。刘宇表示，早在去年十一月前后，他的部分开办小贷公司的朋友就已经对楼市产生担忧，并着手收回流向开发商以及购房者的资金。而4月政策出台后，这种担忧“在民间信贷圈赢得了更多的共鸣”。在这一局面下，万力从民间借贷的大环境已经严重恶化。
2011年第一季度煤炭价格的暴跌，更给了与“黑金”勾连颇深的万力以近乎致命的打击。“煤价一跌，万力搞煤炭的股东拿不出更多的钱，而那些从煤老板那里拿到资金的高利贷也拿不出更多的钱，这就相当于在节骨眼上，一下断了万力两条主要的融资途径。”陆一表示，尽管后来煤炭价格又从五月后开始回升，“但高利贷就像输血，掐了一会，你后面再补上，人可能已经不行了”。
“五月份以后，想借到新的款子简直是难上加难，甚至有的债主不仅不给新款，连原来的款子都要收回去。有些关系很深的高利贷中间人也跟公司说，不是不愿借，而是他们也拿不到更多的款子。”古兰表示，“原来万力借钱，上亿都不是问题，现在借个几千万都费劲得很，有次为了一笔几千万的钱，刘总都亲自出面。原来这样的借款，她是不怎么管的。”
雪上加霜的是，业已铺开的巨大摊子，使得万力难以有效压缩对资金的绝大部分需求。赵海就表示，到今年5、6月间，万力的部分工程项目由于进入建设高峰期，往往两三天内便需要投入上亿资金，“有一次，四天内光材料款就划出去几个亿”。
在此局面下，暂时中止部分项目的开发，也几乎成为万力断腕求生的唯一选择。而事实上，直到2011年5月，按当时万力的财务状况，如果迅速减少部分支出，那么避免今天的资金困局，也并非难事。古兰就表示：“虽然融资上有问题，但是按当时的资金回收速度，只要控制住部分楼盘的开发进度，万力也能够补上高利贷的资金缺口。”
然而后来的局势却证明，万力最终舍弃了“断腕求生”的“保守疗法”，而是选择了一条令人瞠目结舌的“开源节流”之路。
“邱总的思路就是全力抢工期，尽快达到要求客户进一步付款的工程进度，然后和业主改合同，提高首付比例和代贷款利率，最后就是扣押全部员工工资。”回忆起当时万力的决策过程，赵海仍连称不妥。不过这一思路最终还是被付诸执行。
2011年8月，康巴什新区万力国际商业城业主金立被万力方面告知，原来由万力旗下小贷公司提供比照银行利率“代贷款”的协议将停止执行。随后，万力又在九月出台方案，向业主提供两种选项：要么享受万力降价10%的“优惠”，在50%首付的基础上再支付40%的房款获得房屋所有权；要么接受利率为三分五的新代贷款协议；如果业主两个方案均不接受，那么万力便会强制退房，并只退还首付本金。
对此，金立和其他业主均大为不满：“原来办不下银行贷款也就算了，现在又单方面更改合约，这个行为本身就不合法。何况一个铺子都要300万，要一下拿出40%也根本不现实。”
同样感到不满的还有万力太阳城东区项目的业主，按照初始协议，业主首付10%房款，尔后根据工程进度，分别在地下二层完工、建筑至零水平线以及主体封顶时，分别交付10%、10%和20%的房款，其余由万力代为办理按揭贷款。然而今年九月，太阳城项目钢架结构刚刚搭建至第二层时，万力便通知业主封顶完成，要求业主交付相应款项，否则也是给业主强制退房。
根据孟然从昔日同事那里得到的信息，尽管遭遇强烈反对，但万力的“开源”政策仍旧效果显著，七八两月，万力集团每月回收房款数量都在9000万元以上，在全面更改合约条款的九月，万力回款数量更达到2.1亿元，如此回款效率在整个鄂尔多斯再也找不出第二家。
而截至2011年10月23日，万力员工在过去三个月中也未拿到一分钱的薪水。赵海表示，据他所知，万力的财务人员做工资表都做了五六次之多，但每次都被邱燕林退回来要求重做，“因为邱总觉得给大家扣的工资不够，工资太高了”。
链式反应
虽然“开源节流”效果显著，但这些回款与扣发的工资却根本无法填补加紧施工的巨大开支，甚至使得资金缺口进一步扩大。
“邱总为了抢万力太阳城东区项目的工期，干脆把上湾别墅项目的工程队也全部拉到太阳城，还下令采购部门两天内不惜代价调进去700吨钢筋，这简直就是玩命。” 吴雨颇为无奈地表示。
对于这种外人看来的疯狂之举，赵海却表示完全能够理解：“万力现在不敢把太阳城这样的大型项目停掉，在鄂尔多斯买房的人往往都是成群结队一起来，一个人看上一套房，他的亲戚朋友也都会来买。这导致的一个结果就是，一旦一个项目停工，业主万一要退房，也是集体都来退。那样的结果就是项目的全面崩盘。这就是连锁反应。”
除此以外，对于政治因素的考量，则是万力对太阳城项目欲罢不能的一个难以言说的原因。
2011年8月19日，由中共伊金霍洛旗委员会、伊金霍洛旗人民政府主办，康巴什新区管委会协办，鄂尔多斯市万力投资集团有限责任公司和内蒙古大方投资集团有限公司承办的“鄂尔多斯城市商业发展论坛暨万力太阳城招商启动盛典”在创业大厦多功能厅召开。包括住建部政策研究中心副主任在内的一批中央和自治区官员都参加了这次论坛。
这也使得万力太阳城项目，成为了鄂尔多斯市市政府颇为看重的形象工程和政治工程。这样的待遇，令已经如履薄冰的邱燕林及万力获得了更多来自政府层面的信用保证和政策支持，但也让太阳城项目成为了一个任何时候都“不能停工、不能放弃”的项目，尤其在政府信用不能带来现实资金的情况下，个中得失，似乎不言自明。
然而一个更为致命的链式反应却在于，万力、万力的建筑商和供应商、业主以及高利贷业者也被错综复杂的债务关系紧紧绑在一起，这使得万力的资金问题，已经从一个单一企业的违约风险，在某种程度上扩散为波及面甚广的社会信贷风险。
“万力建房子是借了高利贷，不少业主从交排号费开始也是一路借的高利贷，买卖双方都成了高利贷业者的债务人。可是万力又通过小贷公司向业主放款，而部分业主自己之前又曾把资金委托给万力的小贷公司，这下子双方又都互为债主。更复杂的是，许多万力的包工头和建材供应商，也把钱放在万力的小贷公司或是在万力这边买了房。于是所有人都被债务关系紧紧绑在一起，万力出了事，大家都会被拖下水。”古兰道出了万力信贷链式反应的实质。
这一分析也得到吴雨的认同：“我就遇到过一个包工头，公司一直没给他结工钱，但他还是干着。我就问你为啥不给钱都干，他说不是他愿意，而是他也在万力买了房子，假如万力这项目倒了，他之前交的钱也拿不回来了。”
万力康巴什国际商业城业主卫刚的经历则更能体现这种债务链条的复杂和风险。在卫刚购买万力商铺前，他便在一个朋友的介绍下，将一笔上百万的款项放在了万力下属的小额信贷公司。随着卫刚成为万力的业主，并与万力签署代贷款协议，卫刚自己又成为了万力小贷公司的客户。但债务链条并未就此终结。由于万力要求加快支付房款，但放在万力小贷公司的钱又未到期，因此，卫刚又借了一笔高利贷暂解燃眉之急。于是又一名新的债权人被拉入了万力的信贷迷局中。
望“煤”止渴
对于资金链越发难以为继的万力而言，一则关于股东的传闻，则似乎是近来少有的好消息。“据说剩下的那位做矿产的股东最近可能会把手里的一个矿卖掉，能收回来20多个亿的资金，其中有一部分就会注入万力。”尽管对这一说法半信半疑，但吴雨和绝大多数万力员工也认为，这部分仍旧来自于煤炭矿产的资金，已经是能够拯救万力于崩溃边缘的唯一希望。
而这种望“煤”止渴的想法，已然成为了鄂尔多斯地产业界的共同心愿。事实上，万力以煤炭股东出资为基础、高度依赖民间借贷的资金运作模式，正是鄂尔多斯绝大多数本地开发商采用的典型模式，因此在四月房市调控措施出台后，出于规避调控风险的考虑，既有的民间资金不愿再进入房地产领域，“只要开发商不是伊泰、兴泰这种大型煤炭企业自己开办的，就几乎都陷入难以借到钱的境地”。赵海表示。
与此同时，同样是出于避险考虑，房地产市场的需求也急剧萎缩，甚至对于一些单纯出于使用目的而购房的业主，民间信贷资金也不愿为其提供支持。孟然就提到：“九月份鄂尔多斯房展会，一百多家企业参会，销售人员现场数千人，可是就是没有一笔成交的。”
融资艰难，新的卖房收入又难以实现，鄂尔多斯开发商陷入行业性的资金饥渴自然无可避免，而只要调控政策不出现大的松动，民间信贷资金也不可能迅速扭转观望和避险的整体氛围。但开发商普遍认为，只要煤炭价格能够继续保持企稳回升的态势，新的煤炭资金进入民间信贷市场，那么现有的市场僵局便会得以扭转。
“现在的民间资金虽然可以流入银行避险。但随着新进入市场的煤炭资金越来越多，他们肯定会要求比银行利率高得多的回报率。而对鄂尔多斯人来说，除了没多少人感兴趣的证券基金，回报率最高的还是房地产。”赵海表示：“冬天是煤炭销售的旺季，只要鄂尔多斯的煤炭商人，能够在冬天大赚一笔。那么来年开春，这些新的资金定会寻求放贷门路。所以开发商只要撑过冬天，就应该能盼到房市回暖。”
也正因为如此，万力和不少开发商也都采取了勉力维持的做法，即不惜一切代价先把每月的高利贷利息补上，使原有的借款能够继续维持下去，甚至不惜为此借下利息更高的高利贷，形成利滚利的局面。
或许正像开发商们所认为的那样，只要这座城市还有煤，只要这座城市的民间信贷资金依旧保持对高收益的追逐，那么鄂尔多斯的楼市回暖就必定会在明年年初如期而至，而他们无证卖房、不开发票等行业潜规则也依旧可以大行其道。
可是这些开发商不应忘记的一点隐忧在于，一旦国家整体宏观调控继续坚持下去，随着宏观经济的减速，煤炭需求量势必逐渐下滑并导致价格的下降，而到那时，新增的煤炭资金也会变得更为有限，再想支撑起依靠大规模资金流入而繁荣火爆的楼市，也几无可能。
当然在未来隐忧之外，眼下的困局则更值得重视。尽管万力似乎已到了资金链一触即断的危险境地，赵海却表示，万力最危险的时刻还未到来。“按照鄂尔多斯的规矩，所有的工程队都要在11月初，最慢也是11月中旬前结清工钱，否则农民工肯定会追债讨薪。一旦引发大规模群体性事件，开发商就彻底完蛋了。所以，接下来的半个月，才是万力最艰难的时刻。”
然而，层层信贷链条的包裹之下，艰难的又何止是万力，对于链式反应上所有的利益攸关者，冬天或许才刚要来临。
海市蜃楼
“预言我们鄂尔多斯房市会崩盘的人很多，但等到他们死掉时，鄂尔多斯的房市也不会垮。”当被问及鄂尔多斯房地产泡沫问题时，一位“骨灰级”的本地开发商给出了如此斩钉截铁的回答。不过，在他信心满满的话语背后，却是鄂尔多斯大小开发商第二季度以来连续数月门庭冷落、坐困愁城的尴尬现实。
面对惨淡的市场，鄂尔多斯的房地产开发商们几乎是不惜砸下血本，希望能够唤回客户们昔日一掷千金的购买欲望。于是，一出出光怪陆离、匪夷所思的话剧也围绕房地产项目销售而轮番上演：只要组织起百人以上的看房团，开发商就会设下盛宴加以款待；只要客户能够签署不必交付任何押金的意向购房协议，开发商就会包团送客户前往北京免费旅游。
可无论是美食还是美景，最终结果几乎都是“赔了夫人又折兵，竹篮打水一场空”。个中缘由，正是鄂尔多斯房地产市场上大规模民间信贷行为的戛然而止—“建房的人借不着钱，只好希望卖房子回笼资金，可是买房的人也因为借不着钱而买不起，市场就停转了”。
事实上，在过去数年间，以煤炭资金为基础的民间信贷，成全了鄂尔多斯房地产行业高速增长。而这种高速也掩盖了鄂尔多斯房地产在施工安全和房屋质量问题上触目惊心的不堪事实。
10月24日上午九点，在万力集团华联商厦项目的工地上，一位挖掘坑道的农民工被坍塌的土方击中，当场死亡。这已经是两年来万力集团施工过程中发生的至少第四起死亡事故。但和往常一样，巨额的封口费让这一切悄无声息。一位包工头甚至颇为淡定地表示，在鄂尔多斯房地产界，“施工出人命的项目多了去，但都被钱平掉了”。
另一方面，为了早建好早收钱，一个又一个建筑速度和建筑规划上的“奇迹”，也在鄂尔多斯被创造出来。“北京正常工期要两年半的项目，这边一年半就建好。为了增加收益或者为了领导的一句指示，已经盖好的楼也可以抛开原来的设计，直接在楼顶上加层。六层的楼建好后被加到十二层，这在鄂尔多斯地产圈也不稀罕。可质量，唉……”一位老建工无奈感叹。
然而，资金链条的骤然绷紧，却可能让上述问题对整个房地产行业所形成的冲击，在短时间内迅速释放，并令鄂尔多斯的楼市神话走向幻灭，正如一位无名作者写下的那样：“你所见诸的宏伟与繁华似乎都是海市蜃楼，待明日第一缕阳光出现时，这一切都将无影无踪，只留下永恒的茫茫荒野和失路的孤独羔羊。”
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