农田投资基金 挖掘田地的阿尔法收益
在经历了2008、2009年的惊涛骇浪之后，富裕的个人投资者、大大小小的私募、对冲基金，以及包括养老金和大学基金在内的保守型的机构投资者，都被最质朴的“民以食为天”的道理所吸引，已经或正在走出办公室、走向越来越广阔的农田，转行当“地主”，在全球粮食产业链中找到了一个独特的切入点，从农田中寻求经济飘 摇中一份难得的安稳感，以及让他们趋之若鹜的超额收益。迄今，全球约有40家机构投资者推出了相关的农田投资基金，估算总量超过了150亿美元。
终日在城市的钢筋水泥里努力工作、生活的人们，大多都有一个返璞归真的简单梦想：等有了足够的钱、或者退休后能到郊区买块地，种点蔬菜, 挖个鱼塘, 再养点鸡鸭，既能远离尘世的烦恼又能实现自给自足。没准，顺带还开发出一小片生态农业。
从古至今，土地一直被视为最大的财富，除了自然灾害和战争等不可抗力之外，几乎没有人能从你手上把它夺走。土地的价值旧时让地主、农场主发家致富，到了现代又养肥了世界各国拼命囤地的房地产商。
如今，当城市里的房产泡沫愈演愈烈又逐个破灭之时，农田却在日趋膨胀的人口数量和不断上涨的粮食价格之下，日益成为稀缺资源，而金融危机的推进和深化更是催化了农田重回投资人的视线—除了坐享土地升值带来的渔利之外，还能每年持续收获农田出租和农作物收成带来的现金流。同时，农田本身具有的脚踏实地的安稳感足以让受打击之后愈发脆弱的投资人雀跃不已，而其中所蕴藏的稳定而超额的阿尔法收益更让他们趋之若鹜。
诱人的阿尔法收益
在这些正在或已经“从城市走向农村”的投资者中，个人投资者由于门槛的限制与投资工具的匮乏而相对势单力薄，大大小小的机构投资者成了新一轮农田开垦的主力，而他们所背靠的则是包括养老金和大学基金在内的保守型的机构投资者。
2010年5月，由麦格理支持的AMERRA资本宣布发行一只新的农田股权基金，成为开垦农田的最新成员。经验老道的索罗斯则早在2002年比索大幅贬值之际，就在阿根廷投资成立一家名为Adecoagro的公司，投资于拉丁美洲的农业和可再生能源。如今，这家公司在阿根廷、巴西和乌拉圭拥有近34万公顷土地，种植了咖啡、大豆和其他各种大宗商品作物。据《华尔街日报》2010年2月的报道，如今成为阿根廷最大粮食供应商的Adecoagro正在进行IPO前的最后准备。
对于嗅觉灵敏却又分外谨慎的机构投资者而言，投资农田所能带来的低风险高回报是他们在遭受金融危机洗礼之后尤其看中的。美国房地产投资受托人理事会（NCREIF）的数据显示，从1991年1月至2008年12月底，NCREIF农田指数的平均年收益为11.43%，而同期标普500仅为5.69%。若投资者1991年初在这两只指数上各投入1000美元，到了2008年底，NCREIF农田指数的投资人能获利6017美元，而标普500的投资人连本金一共只能收回2709美元（图1）。
除此以外，隶属宏利金融（Manulife Financial）旗下、美国最大的农业地产投资机构之一的汉考克农业投资集团（Hancock Agricultural Investment Group，HAIG）更是用自己20年的业绩证明了蕴藏在农田中诱人的阿尔法收益。
成立于1990年的汉考克，截至2009年底掌管着总值约12亿美元的农业地产，在美国加利福尼亚州、中西部和密西西比等主要农作物产区拥有超过7.4万公顷田地，此外在澳大利亚和加拿大也拥有不少农田。其最新发布的业绩报告显示，过去10年，投资农田的年化回报率达到14%，而5年期和7年期的年化回报率则更高，并且其近三年的收益表现一直优于标普500、巴克莱美国综合债券指数、标普GSCI指数以及标普GSCI农业指数（图2）。更重要的是，相对较高的回报率是在低风险系数下获得的（图3）。
有汉考克的珠玉在前，近两年来美国、欧洲乃至非洲推出的多个农田股权基金都把年回报率锁定在10-20%的区间。
多样化的收益组成
作为实物投资品的农田，除了出色的长期投资回报表现和较低的风险成为分散投资风险、对抗通胀的有力工具外，吸引众多机构目光的还包括其多样化的收益组成：土地升值只是一个方面，农作物产出和农田出租每年还能为投资者带来持续的现金流，这是一般的投资资产所无法比拟的（图4）。
当土地本身的价值有所波动时，农产品和租金收入往往会对投资农田的总收益形成有效补充。另一方面，尽管农作物的年收成会随自然条件的变化而有所波动，但与房屋出租类似的是，农田的租金一般都在合约生效时一次性付清一年期（根据合约具体条款不同会有所变化），因此基本属于十分有保障的范畴。而即便是最坏的情况发生，租户拒绝支付租金或临时毁约，近几年的市场行情也决定了，管理得当的农田总是十分抢手，极少出现空置的情况。
拥有持续现金流的特性初看之下与投资房产获取租金的情形相似，不过，进一步分析显示，与投资商业地产或住宅相比，农田投资仍然具有一些特定的优势。不管是住宅、商铺还是写字楼，都与当地经济的景气度高度相关。而农作物则是面向全球市场的商品，玉米和大豆等更是国际期货市场重要的大宗商品，因此，其对本地经济的依赖程度较低。NCREIF的数据显示，即便是在2009年，美国农田依然实现了0.78%的微幅升值，同时还创收5.5%；相较之下，包括商铺、公寓和写字楼在内的商用地产价值则下滑了22%。不过，整体而言，投资农田和投资任何商业地产一样，会受到政府政策变动以及大宗商品市场走势的影响。
另一方面，不管是农田的租户更替还是换种其他农作物，农田投资人都无需支付房屋转手时通常要发生的再装修费用，类似的开支还包括写字楼或商铺的维修费用等相比之下，投资农田的潜在成本优势更为突出。
“民以食为天”的基本面支撑
除了上述两个从财务角度考量的优势之外，对许多正在或已经转行当“地主”的基金、机构投资人以及个人投资者而言，看中的只是一个最简单也最基本的现实：民以食为天—只要科幻小说中吃一粒药片就能抵一天伙食的场景不在现实生活中发生，只要人们还需要吃饭，农田的价值就不会消失，而由此产生的投资机会也同样会一直存在。随着人口数量的攀升、耕地面积的下滑，农田愈发显现出其珍贵。
联合国经合组织的数据显示，到2050年，全球人口将在现有水平上再增加20亿，突破90亿大关。仅在未来20年，由人口增长所带动的粮食消耗就将翻一番，而越来越拥挤的地球只是导致粮食需求增加的一个因素。随着人均收入的增长，尤其在新兴市场，肉类在居民饮食结构中所占的比重也相应提升。与人类直接进食粮食相比，养殖家禽需要更多的粮食，乘数效应显著。
然而，从供给面来看，气候变化、城市化进程、水资源匮乏以及土地沙化等问题都直接导致可耕地面积早已进入下滑通道，而且未来下滑速度将进一步提高。联合国粮农组织预计，到2030年，全球人均可耕地面积将仅为上世纪60年代水平的一半（图5）。供需之间的不平衡导致的直接后果就是农田价格的上涨。以美国的数据为例，每英亩农田的价格已经由上世纪60年代的不足300美元飙升至2008年底的约2400美元（图6）。
2008年春天，小麦和大米等主要粮食的价格创下了历史纪录，价格疯涨在全球引起了食物短缺的恐慌，一些国家因此限制粮食出口，而更严重的情况则是在个别国家引发了暴乱。现在回头来看，不少专家把当时粮食价格的上涨看成一个转折点，如同上世纪70年代石油危机对日后石油价格所产生的助推作用一样。当对饥饿以及由经济危机导致的不确定性的恐惧结合在一起时，农田似乎成了投资人不二的选择。近两年来，即便在大宗商品市场大幅下探的情况下，资金仍源源不断地流入各国的农田。
2009年全年，世界银行的粮食基准指数继续上扬了23%，尽管当年的平均价格指数略低于2008年的水平，但与2007年相比仍然保持上涨。事实上，2008年所发生的“粮荒”已经被许多人视为未来更大危机的预演，“民以食为天”的事实下粮食乃至农田的供需不平衡是支撑农田投资长期向好的坚实基本面。
基金转行当“地主”
在这个基本面之下，再加上金融危机下对资产安全性诉求的不断提升，被誉为“金融天才”的量子基金创立人索罗斯、欧洲银行巨擘罗斯柴尔德（Rothschild）以及全球知名的资产管理公司贝莱德（Blackrock），都不约而同地选择了当“地主”的副业。并且，越来越多的机构投资者正在跑步加入这一行列。
在2009年年中举行的首届全球新兴农田市场投资大会上，不仅充斥着农业行业高管和对冲基金经理的身影，包括哈佛大学在内的五家大学基金也凑了一回“热闹”。2009年11月，海湾地区的首个农田股权投资基金正式发行，总规模达3.5亿美元，计划投资于非洲、东欧和前苏联国家的农田。2010年3月，两家南非的资产管理公司联手合作，大毛笔发行了一只30亿南非兰特（约合4亿美元）的基金，押宝非洲肥沃的农田。美洲、亚洲、欧洲、大洋洲，没有地域的限制，各大洲的基金都已行动起来，转行当“地主”。
据不完全统计，迄今为止，全球约有40家机构投资者推出了相关的农田投资基金，估算总量超过了150亿美元，而这个数字还没有把主权基金、企业和个人行为计算在内。可以想象，全球农田投资市场的整体规模实际上要大得多。对投资人而言，农田不仅给他们的资金提供了一个“避风港”，还让他们在全球粮食产业链中找到了一个独特的切入点，从而坐享粮食紧缺带来的一连串资产增值。
为了充分发挥农田“避风港”的优势，尽可能降低投资风险，这些基金在投资前会充分评估农田的基本面，包括农田所处的区域、农作物的种类、产量以及农田本身的价格/收入比和负债情况等信息。
作为农田投资的“先驱”之一，汉考克的作法极具代表性。首先，由于汉考克投资的农田主要在美国本土，所以他们会选取一些在全球市场上更具竞争优势的农作物，以玉米、大豆、杏仁和胡桃为主。其次，在美国国内找到生产这些作物最经济的区域。最后，基于候选的农田进行定量的风险回报分析。为了实现农作物收入的最大化，汉考克绝大多数情况下都会请专人负责打理农田，当然，这样做的风险也会更大一些。而如果想要降低风险，将农田出租给第三方打理以及选择不同区域的多种农作物，都是十分有效的方式。
由于农田投资的门槛相对较高，因此，目前绝大多数基金都是面向机构投资者的。汉考克的投资专户门槛高达5000万美元，而英国新兴资产管理公司（Emergent Asset Management）旗下的农田投资基金，对机构投资者的要求是500万欧元，个人投资者也高达50万欧元。
而过去个人投资农田的唯一途径就是直接买地，亲自打理的同时坐等升值；而另一种更常见的方式是，在投下巨款购入土地后将其交由摩根大通等银行的专门部门打理，由此获得租金回报，基本承袭了农场主古往今来一以贯之的获利方式—将自家多余的田地出租、与租户分享农作物收成或欠收风险。随着农田投资热潮的不断扩散，个人投资者参与的需求也越来越旺盛。2009年10月，瑞士的一家资产管理公司已经推出了首个专门面对个人投资者的农田投资基金，并且设立类似房地产投资信托（REITs）的农田投资信托方案也已经摆上了不少机构的案头。
“新殖民主义”的道德拷问
这边厢，继机构投资者之后，个人投资者对农田的热情空前高涨，而另一边厢，近几年来在市场上翻云覆雨的主权基金也不甘于后，斗志高昂地加入了全球范围的“圈地运动”，尤其是押宝在了亚洲、非洲等地区肥沃的农田里。
事实上，如果大致梳理一下近几年来大宗的土地交易，不难发现，背后的推手正是各国政府或者由他们所主使的主权基金或大集团。2010年4月，沙特阿拉伯农业大臣宣布将积极找寻在阿尔及利亚购入农田的投资机会，而其他的海湾国家，如卡塔尔和迪拜则已经开始在非洲和亚洲等国租赁或直接买入土地，然后将所有或大部分收获的农作物出口到自己国家，从而保证自身的粮食供给。此外，科威特在柬埔寨租赁了13万公顷稻田，埃及则计划在乌干达种植84万公顷的小麦和玉米。
显然，在这场轰轰烈烈的现代“圈地运动”中，非洲由于得天独厚的条件而成为了土地输出的主力。津巴布韦的农田单价几乎不到阿根廷和美国同品质农田的1/10，并且，对许多非洲的小农户而言，单位产量已经40年未曾有过变化，多一点肥料和灌溉，其产量就将获得大幅提升。在押宝非洲农田的投资人眼中，非洲俨然成了挖掘农田中的超额收益的最佳地区。
下至个人投资者、上达主权基金在非洲频繁的动作也让新一轮的“圈地运动”广受质疑，背上了“新殖民主义”的道德枷锁。作为全世界接受海外援助最多的国家之一，苏丹一共向海湾国家、埃及和韩国出租了150万公顷优质农田，租期长达99年。而最经典的“案例”当属被迫“流产”的韩国大宇物流（Daewoo Logistics）在马达加斯加的投资计划。按照大宇的方案，其将在马达加斯加的四个地区租赁90万公顷土地，总投资额达20亿美元。最终，韩国把马达加斯加改造为其粮仓的计划在引发广泛民怨的情况下以马总统下台和项目终止而告终。
2009年5月，联合国粮农组织、国际农业发展基金和国际环境与发展研究所在一份共同发布的名为《抢地还是发展机遇？》的报告中就指出，非洲国家正将大片农田以近乎免费的代价出让给其他国家和投资者，而换来的只是镜花水月般的就业机会和基建承诺。
然而，可以肯定的是，即便面对“新殖民主义”的道德拷问，农田投资热潮还将在全球各地持续，并且吸引越来越多的个人、机构参与其中，而主权基金代表的各国政府更将成为农田潜在的最大买家，成为延续农田投资热潮的主要推手。因为，城市化进程不可逆转，可耕地面积的减少和人口的增长是不争的事实，而“民以食为天”的古训更是亘古不变的真理。
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