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楼市格局大变：国资大举进场央企身影频现
发布日期：2009/9/17
来源：南方网
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9月10日，上海，70.06亿。地王记录被刷新，夺标者为中国海外发展有限公司(下简称“中海”00688.HK)，虽离2007年长沙地王92亿的天价仍有距离，但结果仍令人瞠目。
伴随着国家振兴经济计划的出台，央企集团大举拿地、“地王”频现。经历了20余年市场化历程的中国房地产市场格局悄然被改写。
国资大举进场
今年以来，地王后面，央企身影频现。
全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵在接受本报记者采访时分析，一方面因这部分企业有大量的闲置资金，有大量的未分配利润，同时还可以轻松获得银行贷款，银行更乐于贷款给这些企业。另一方面，因为这部分央企在各自的行业内处于垄断地位，对商业波动体会的并不深刻，对未来的房地产市场预期过于乐观。“毫不客气地说，‘匹夫之勇’造成了天价地的出现，专业房地产公司是不会这么做的。”李稻葵说。
同时，以央企为首的国资背景企业，也拥有巨大的利益冲动。中化方兴，其母公司中化集团是国资委圈定的16家以房地产为主业的大型央企之一，近半年来，中化集团的其他几个主业农业、能源、化工等行业不甚景气。今年一季度，化工行业普遍亏损，业绩大幅下滑，利润水平不及去年1/4。中化下属上市公司中化国际经营的大宗商品橡胶、焦炭、铁矿砂，受到了明显影响。
国金证券首席经济学家金岩石在接受本报记者采访时表示，从这个角度来看，国资背景的企业进入房地产市场的时间太晚了。开始试验阶段，是民营企业打先锋。直到银行的介入，按揭贷款兴起，香港证券市场内地房企上市，楼市才迅速从试验性阶段发展为超常规的发展阶段。2007年，房地产被定义为支柱产业，按照中国的现行体制，央企等国资背景的企业介入便成为不可避免的趋势。而部分央企存量太少，导致拿地心情有些急迫。
五矿发展（600058.SH）旗下房地产公司五矿置业，方兴地产都属此列。
利弊之辩
然而，频频诞生的地王，让央企招致各界非议。李稻葵认为，地王的产生也必然会推高房价。由于2007年房价的暴涨，一些政府官员也在不同场合公开表达，核心地块应该掌握在国企手中，才有利于房价的下降。而一个反例是，首开股份（600376.SH）和北京城建（600266.SH）开发的首城国际，价格曾一路从每平方米10800元的价格上涨至18000元。该地块也曾经被称之为地王。开发商拿到广渠路36号地曾承诺房价不高过9500元/平方米。
李稻葵担心的是，由于地方政府的卖地财政模式，希望将土地卖出更好的价格。而通常央企主要领导人都是政府任命的，国资企更容易配合地方政府将地价拍高。“这将会是一个可怕的利益链条，这将恶化地方政府的激励模式，而不能很好的解决民生问题，如果房地产市场出现大幅度的波动，这些高价拿地的央企将会把损失转嫁给银行。”
不仅仅是主业为房地产的央企表现激进，非主业为房地产的央企和大型国企也将资金通过委托贷款等各种方式投入到房地产行业中。某大型央企的子公司曾不止一次将资金委托贷款给房地产企业，变向参与房地产开发。而主业、辅业分离，央企房地产资源整合进展尤为缓慢。
正略钧策合伙人薛迥文告诉本报记者，近年来，国资委虽然加速整合，但是央企的规模庞大，很多企业下属3级子公司甚至还没有进入国资委的监管视线。因此，这些子公司的投资行为就更没有被纳入国资委的监管范围。很多央企仍旧以各种方式投资房地产。
今年7月21日，国资委主任李荣融在央企负责人会议上表示，今年下半年将加快推进央企联合重组，清理亏损企业和非主业板块。电力、军工、煤炭、钢铁、电子信息等行业将成为央企重组购并的主要行业。同时对于近期央企在全国各地的频频中标地王，国资委主任李荣融也公开表示，希望这些央企更加清醒、更加稳健、更加扎实地做好自己的工作。
摘得高价地的央企和国企并不认为地价过高。一位央企背景房地产企业高管私下向本报记者表示，表面上看这些地块的总价偏高，但实际上央企所拿的土地都是城市核心地段最好的资源。
国进民退？
万通地产（600246.SH）董事长冯仑9月11日在参加一个公开论坛时表示，如果在房地产行业大规模的国进民退之后，将会使市场交易制度被破坏，房地产将会变成垄断房地产市场。如果现在大量的产品是由央企和国有企业供应，价格就变成了刚性。民企拿地，如果市场价格不合适，会比成本价还低就卖掉。而央企拿地，市场不好时，因为担心国资流失，不会降价。
冯仑认为，去市场化的后果，必然可能引发一系列社会问题。“央企本身是靠纳税人的钱组成的资产，它应该是透明、公平的。房地产市场这种‘国退民进现象’会引发隐患。”
而在金岩石看来，不管央企是否拿下地王，地王还是必然会产生的；不管央企是否是房价上涨的推手之一，在城市化大潮下，房价也必然上涨。
金岩石认为，未来的房地产市场必然是资金实力更强大的央企唱主角，但是也会产生分化。资金实力更强大的央企将会主要集中开发利润较低的大盘。而体制灵活、有丰富开发经验的民营企业可以通过开发高档楼盘获利。
而针对最近许多城市的“新地王”得主多为央企的现象，里昂证券房地产研究部区域主管王艳持相反观点。她公开表示，长期来看，内地房地产市场不会成为央企主导的市场，而最近央企频频大手笔拿地，甚至频摘“地王”桂冠的现象背后，其实是央企借钱比较容易，融资成本相对要低，而投资房地产则被多数央企看为现阶段较好的投资渠道。
王艳认为，目前来看，央企的市场份额总量还不到30%，内地楼市最终也不会由央企主导，这是因为房地产业不是保守者的游乐场，风险很高，市场波动更大，这并不符合央企的特点，长期来看，民营企业在房地产业的增长速度会更快一些，未来，央企所占市场份额应低于20%。
李稻葵认为，央企是否将成为下一阶段土地市场的主角，将取决于货币政策的走向。
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